Problemas envolvendo a reforma de um imóvel alugado são muito comuns e podem se transformar em um grande imbróglio, caso não exista um bom contrato. Afinal, quem assume as despesas com consertos, manutenção e reformas? Proprietário ou inquilino? É preciso alguma forma de autorização?
A princípio, a Lei de Locação (Lei n.º 8245/91) determina que os consertos estruturais devem ser de responsabilidade do proprietário. Contudo, a falta de uma resposta pronta do locador pode trazer mais problemas para quem utiliza o imóvel, especialmente quando se trata de uma empresa. Há situações também em que o inquilino decide realizar reformas por questões estéticas que afetam o negócio, e nesse caso, ele pode assumir os valores.
Para saber quem paga a conta no caso de reforma de imóvel alugado é essencial entender o momento do contrato, a natureza da reforma, além de, claro, o que diz a legislação. Para evitar o surgimento de impasses na locação de imóvel para a sua empresa, preparamos esse post esclarecendo as principais dúvidas! Confira!
Índice
Reforma em imóvel alugado: o que diz a legislação?
Assim como a elaboração do contrato, a realização da vistoria de um imóvel antes da locação deve ser criteriosa. Isso porque, segundo a legislação, qualquer problema identificado no imóvel antes da assinatura do contrato é de responsabilidade do locador. Sem qualquer discussão a respeito.
Uma vez que o inquilino entra no imóvel, ele passa a ser responsável pela boa manutenção do bem. Assim, qualquer dano que seja causado por ele, ou por terceiros no imóvel, deverá ser reparado e custeado por ele. A quebra de uma janela, danos ao mobiliário, descarte inadequado que provoca estrago na encanação, entre outras situações podem acontecer durante a locação. Mas, se causados pelo inquilino ou terceiros, serão de sua responsabilidade.
Durante a vigência do contrato, quaisquer problemas relacionados com a manutenção ou estrutura do imóvel são responsabilidade do locador. Assim, problemas com a fiação elétrica, infiltrações, vazamentos, ou mesmo pragas, são de responsabilidade do proprietário.
Ao final do contrato o imóvel deve ser devolvido da mesma forma que foi entregue. Portanto, se existirem danos ou interferências realizadas pelo inquilino sem autorização do proprietário, essas deverão ser reparadas e custeadas também pelo inquilino.
Notificação do proprietário sobre a reforma em imóvel alugado
Sempre que existir uma questão envolvendo a estrutura do imóvel, o inquilino deve notificar o proprietário e exigir um posicionamento sobre a resolução. Um bom contrato deve prever o prazo para que o proprietário se manifeste e tome as devidas providências. Isso evitará que o inquilino saia prejudicado com a demora de ação do proprietário, por exemplo.
Vale destacar que a imobiliária não tem o poder de autorizar nenhuma alteração no imóvel. Somente o proprietário (locador) tem esse poder. Para não ter problemas ou questionamentos posteriores, o ideal é exigir que essas manifestações sejam feitas por escrito, evitando qualquer tipo de mal entendimento entre as partes.
O inquilino, por fim, não deve ter prejuízos com qualquer questão relativa à problemas estruturais. Por isso, caso haja demora do proprietário em resolver a questão, os danos e prejuízos sofridos pelo inquilino também devem ser considerados e devidamente indenizados.
Benfeitorias
Existem também situações em que o inquilino decide reformar o imóvel com o objetivo de melhorá-lo. Muitas vezes, durante um aluguel comercial, é necessário realizar uma série de intervenções para que o negócio possa se desenvolver naquele local.
Em situações como estas, o inquilino pode ser indenizado, dependendo da natureza da benfeitoria realizada no imóvel.
As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis e necessárias. As voluptuárias são aquelas que tornam o imóvel mais agradável e acrescentam-lhe valor. As úteis são aquelas que facilitam o uso do bem. Por fim, as necessárias são aquelas benfeitorias que auxiliam na conservação do bem.
Em regra, as benfeitorias voluptuárias não são indenizadas pelo locador, mas podem ser retiradas pelo inquilino ao final da locação, caso não provoquem danos.
Já as benfeitorias necessárias devem ser indenizadas pelo locador, mesmo que não haja autorização dele. Porém, caso o contrato de locação disponha que a indenização prescinde de autorização, prevalece a regra disposta no contrato.
Por fim, as benfeitorias úteis podem ser indenizadas, desde que autorizadas previamente pelo locador.
Antes de realizar qualquer melhoria no imóvel é essencial consultar o contrato e o proprietário, diretamente ou por meio da imobiliária que administra o imóvel. Da mesma forma, caso a empresa deseje realizar reformas durante a manutenção do contrato, vale a pena dispor sobre a indenização no contrato, respeitando os limites da lei.
A importância do contrato para evitar problemas com reforma de imóvel alugado
A reforma em caso de manutenção ou mesmo por questões estéticas pode ser necessária. Porém, nem o locador, nem a empresa que aluga quer ficar no prejuízo. Além de entender os limites da Lei de Locação é essencial um bom contrato, para minimizar os riscos. Como vimos acima, as reformas podem ser necessárias em diferentes situações, porém o que é manutenção e o que é conservação do imóvel nem sempre são critérios objetivos.
O contrato de locação, quanto mais detalhado e objetivo, mais eficiente se torna na resolução dos problemas. Por isso as cláusulas devem sempre prever soluções para conflitos, evitando que eles se tornem ainda maiores caso alguma das partes tenha qualquer problema.
Caso o contrato seja quebrado, é importante que ele também determine como será solucionado o seu descumprimento, inclusive prevendo a localidade da Justiça que deverá ser acionada, no caso do ajuizamento de ações. Uma alternativa interessante que vem ganhando espaço e se tornando muito eficaz na locação é a arbitragem, uma forma de soluções de conflitos extrajudicial que pode ser muito mais rápida e eficiente para solucionar problemas envolvendo danos ao imóvel ou até prejuízos decorrentes da inadimplência.
Por mais questões que surjam durante a locação, locadores, imobiliárias e inquilinos devem ter em mente que esse tipo de relação envolve benefícios para todos. Por isso, o ideal é empregar esforços e solucionar as questões de forma pacífica, agindo com transparência e principalmente, razoabilidade.
Contar com um auxílio profissional para realizar um bom contrato é uma alternativa que pode trazer muita tranquilidade no futuro, evitando não apenas os prejuízos, mas também os desgastes, especialmente quando se trata de aluguel de imóvel feito por empresa.
Você tem dúvida sobre a reforma em imóvel alugado por empresa? Entre em contato e saiba mais!
