O contrato de locação é um documento essencial e muito utilizado no mercado imobiliário para formalizar a relação entre locador (proprietário do imóvel) e locatário (inquilino), garantindo que tudo ocorra de forma legal e segura.
É importante entender os detalhes desse tipo de contrato, seja você um proprietário que deseja alugar um imóvel ou um inquilino em busca de um lugar para morar ou para estabelecer um negócio.
No entanto, na hora de preencher esse documento, é comum que surjam algumas dúvidas, afinal, são muitas especificações e peculiaridades.
Mas não se preocupe! Neste artigo, vamos abordar 10 informações essenciais sobre o contrato de locação, destacando aspectos relevantes para ambas as partes envolvidas. Boa leitura!
Índice
1. Tipos de contratos de locação
Existem diferentes tipos de contratos de locação, cada um adequado a um propósito específico.
O contrato de locação residencial é o mais comum entre eles, destinado àqueles que buscam um lugar para morar, sem exercer atividade comercial.
No caso de atividade comercial, como lojas, escritórios e estabelecimentos empresariais, o contrato utilizado é o de locação comercial.
Por último, temos o contrato de locação por temporada, que é realizado para locações de curto prazo, como aluguel de imóveis para férias.
2. Cláusulas essenciais em um contrato de locação
Um contrato de locação deve conter cláusulas essenciais que definem os direitos e deveres de ambas as partes. Entre as principais, podemos citar:
- Dados do locador e locatário;
- Tipo de locação (comercial, residencial ou por temporada);
- Descrição detalhada do imóvel;
- Prazo de locação;
- Valor do aluguel;
- Forma de pagamento;
- Regras de reajuste de valor;
- Encargos da locação;
- Obrigações de manutenção, entre outras.
Lembrando que é fundamental que todas as cláusulas sejam claras, precisas e estejam em conformidade com a legislação aplicável.
3. Prazo e renovação do contrato de locação
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite a flexibilidade quanto ao prazo do contrato de locação, desde que haja acordo mútuo entre o locador e o locatário.
Ele pode ser determinado por um período fixo ou por prazo indeterminado.
No caso de contratos com prazo determinado, é bastante comum que tenham uma duração de 12 meses.
Já quanto à renovação, ela pode ser automática (quando prevista no contrato) ou requerer uma manifestação expressa das partes.
4. Direitos e deveres do locador (proprietário do imóvel)
Na Lei do Inquilinato, em seu artigo 22, são descritos os direitos e deveres do locador em relação à locação do imóvel:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias do condomínio.
5. Direitos e deveres do locatário (inquilino)
O locatário também possui direitos e deveres durante a locação do imóvel. Na sequência, em seu artigo 23, a Lei do Inquilinato traz as seguintes obrigações do inquilino:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
6. Garantias locatícias
A Lei das Locações também traz as garantias locatícias, que são medidas tomadas para assegurar o cumprimento das obrigações do locatário.
As mais comuns são caução, fiança e seguro de fiança locatícia.
A caução trata-se de um depósito antecipado como garantia. Na fiança, uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento do aluguel caso o inquilino não cumpra suas obrigações e, no seguro fiança, o locatário contrata um seguro específico para cobrir eventuais inadimplências.
7. Reajuste do valor do aluguel
O reajuste do valor do aluguel é um aspecto essencial a ser considerado.
Geralmente, o contrato de locação estipula um índice de reajuste, como o IPCA ou IGP-M, e a periodicidade em que o valor será atualizado.
É importante estabelecer essas informações de forma clara no contrato, a fim de evitar conflitos no futuro.
8. Rescisão do contrato de locação
Tanto o locador quanto o locatário possuem direitos e procedimentos específicos em caso de rescisão do contrato de locação.
A rescisão pode ocorrer por motivos diversos, como término do prazo, inadimplência ou quebra de cláusulas contratuais.
Quando o contrato de locação atinge o seu prazo de término, a rescisão pode ocorrer de forma mais simples, desde que ambas as partes concordem com o encerramento e não haja pendências financeiras ou outras obrigações a cumprir.
Em situações de inadimplência, o locador pode tomar medidas legais para a rescisão do contrato.
Além disso, se houver violação de cláusulas contratuais importantes por qualquer uma das partes, como a utilização indevida do imóvel, é possível buscar a rescisão com base nesses fundamentos.
Nesses casos, é aconselhável buscar assessoria jurídica para avaliar a situação e obter orientação sobre os próximos passos.
9. Vistoria do imóvel
Realizar uma vistoria detalhada do imóvel antes da entrada do locatário é fundamental.
Essa vistoria serve para registrar o estado do local e possíveis danos existentes antes do início da locação.
Tanto o locador quanto o locatário devem participar da vistoria, registrando por escrito todas as informações relevantes.
É recomendável fazer anotações precisas e detalhadas sobre quaisquer danos, desgastes ou imperfeições identificadas durante a vistoria.
Também é válido registrar por meio de fotografias ou vídeos os aspectos relevantes. Dessa forma, ambos os envolvidos terão um registro concreto do estado do imóvel.
10. Escritório jurídico
Em caso de conflitos ou dúvidas relacionadas ao contrato de locação, é recomendável buscar o apoio de um escritório jurídico especializado em direito imobiliário.
Esses profissionais têm o conhecimento necessário para ajudar na interpretação do contrato, solução de disputas e proteção dos direitos das partes envolvidas.
A Leopoldo Nascimento Advogados conta com uma equipe de advogados especializados nessa área. Entre em contato conosco e evite riscos e imprevistos!
