O processo de locação acontece com muita frequência no mercado imobiliário e a garantia dos direitos e deveres dos envolvidos (locador e locatário) é formalizada através de um contrato de locação.
Antes de assinar esse documento, é comum que surjam algumas dúvidas, afinal, um contrato incompleto e com cláusulas fora da lei, pode gerar muitas dores de cabeça no futuro.
Você não quer passar por essa situação, não é mesmo?
Para que você evite erros e conheça as principais particularidades desse tipo de contrato, separamos cinco coisas que você deve saber antes de assiná-lo.
Por isso, neste artigo falaremos dos principais dados que devem constar em um contrato de locação, qual a sua importância, quais as obrigações das partes envolvidas, entre outras informações relevantes.
Continue a leitura!
Índice
O que é um contrato de locação e qual sua importância?
A Lei 8.245/1991 dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Um contrato de locação é um documento que firma o acordo entre o locador, que fará a entrega do imóvel, e o locatário, que fará uso dele mediante o pagamento de aluguel.
Realizar um contrato, ou seja, um documento em que as condições são acertadas com antecedência, pode evitar diversos problemas e prejuízos futuros.
Mas quais são os possíveis prejuízos?
Um dos erros mais comuns em contratos de locação é a inadequação do tipo de locação.
Isso porque, muitas pessoas recorrem a modelos prontos e não se atentam a todas as informações necessárias.
Sendo assim, alguns modelos podem conter leis desatualizadas, cláusulas nulas, descrição genérica da garantia, entre outras falhas.
Todas essas questões podem gerar dor de cabeça futuramente, ou até mesmo no dia seguinte à assinatura do contrato.
Quais dados não devem faltar em um contrato de locação?
Os contratos de locação podem ser dos mais diversos tipos, em razão das diferenças de imóvel, condições do acordo etc. Mas, em geral, devem conter alguns itens.
Entre os principais, podemos citar:
– Dados do locador e locatário, como nome completo, endereço, documentos, entre outras informações pessoais;
– Descrição detalhada e informações do imóvel alugado;
– Período de validade do contrato;
– Datas e valores do aluguel;
– Índice e tempo para reajuste de valores;
– Condições de pagamento;
– Encargos da locação, como IPTU, taxas de FCI (Fundo de Conservação do Imóvel) etc.;
– Tipo de locação, se é para fins comerciais ou residenciais, por exemplo;
– Garantia do locador em caso de inadimplência e multa por rescisão;
– Inclusão dos dados do fiador, se for o caso.
Existe diferença entre contratos de locação residencial e comercial?
A principal diferença entre um contrato de locação residencial e um comercial diz respeito à finalidade a qual se destina a utilização do imóvel.
Os contratos de locação residencial se aplicam nos casos de aluguel de imóveis para moradia, que não devem ser utilizados para exercício de atividade comercial.
Já os contratos de locação comercial aplicam-se aos casos de fins comerciais, ou seja, são utilizados por profissionais que procuram um local para realizar suas atividades laborais. Assim sendo, o imóvel não pode ser usado para fins comerciais.
Algumas outras diferenças são notadas. Entre elas, temos valores, facilidade de renovação garantida pela lei no contrato de locação comercial.
Quais são as principais obrigações do locador e do locatário?
Tanto o locador quanto o locatário possuem direitos e deveres após a assinatura do contrato.
Como falamos acima, a lei que regula essas obrigações é a Lei 8.245/1991, conhecida como “Lei do Inquilinato”.
Nos artigos 22 e 23 são tratados os deveres do locador e do locatário. Confira a seguir a reprodução dos artigos:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
- 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva.
Como funciona a rescisão contratual?
Muitas vezes uma das partes precisa fazer o cancelamento da locação antes do prazo previsto por diversas razões.
No caso do locador é um pouco mais complicado solicitar a rescisão contratual do imóvel, pois não é permitido, via de regra.
Existem exceções em algumas situações, como ação de despejo e venda do imóvel, por exemplo.
Já o locatário pode solicitar a rescisão do contrato a qualquer momento, porém, é necessário uma notificação com antecedência.
O período de antecedência deve estar determinado em contrato, ou então será considerado o prazo de 30 dias.
Em alguns casos, o inquilino precisará pagar uma multa pela rescisão. A situação mais comum é por descumprimento do prazo mínimo estipulado em contrato.
Por isso é tão importante estabelecer o prazo de rescisão no contrato de locação. Isso dará segurança para ambas as partes, além de evitar prejuízos.
Para garantir um contrato bem redigido, que atenda a todos os requisitos legais, você pode contar com a ajuda de um especialista.
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