O contrato de locação, aqui compreendido como um contrato oneroso de cessão do direito de uso estabelecido entre particulares, podendo ou não ser intermediado por uma imobiliária, estaria submetido ao microssistema de defesa das relações de consumo?
A resposta é categoricamente não. Isso porque a relação locatícia estabelecida entre as partes é regida por lei própria, a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91).
Além da correta fundamentação de que a lei especial voltada para a locação afastaria a lei geral de defesa do consumidor, notadamente o CDC, a relação entre o locador e o locatário, por si só, afastaria a legislação consumerista.
Para que se possa melhor explicar a questão, é interessante analisar os atores da relação locatícia e o papel que cada um desempenha.
Locação: locador, locatário e imobiliária
Em um contrato de locação, invariavelmente, a relação se dá entre o proprietário, ou locador, e aquele que pretende fazer uso do imóvel, seja para residência, seja para desempenhar suas atividades econômicas, o locatário.
A relação entre eles é particular e regulamentada pela lei mencionada anteriormente, sendo que, sendo ela omissa em alguma questão, por força do art. 79, buscar-se-ia a solução no Código Civil ou no Código de Processo Civil.
Além disso, muitos proprietários, a fim de poderem gozar dos benefícios da locação sem que precisem lidar com a gestão do contrato, procuram uma assessoria profissional desempenhada por um corretor de imóveis ou por uma imobiliária, que administra a locação, intermediando o contrato entre as partes para um desenvolvimento saudável e mutuamente benéfico.
Importante ressaltar que o contrato de administração, tomado entre o proprietário e imobiliária ou corretor de imóveis, não se confunde com o contrato de locação, e a sua análise não será tratada neste artigo.
Mesmo intermediado por uma imobiliária, a relação se dá entre locador e locatário, não sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois as partes não se caracterizam como fornecedor e consumidor, conforme explicaremos a seguir.
CDC, fornecedores e consumidores: por que a locação não é consumo?
Em primeiro lugar, é importante mencionar que a legislação de defesa do consumidor representa um avanço inegável, pois protege os consumidores das falhas que podem surgir no desempenho das atividades por um fornecedor. Contudo, não é o caso das relações de locação.
O CDC, ao dispor sobre os atores da relação de consumo, trouxe em seus artigos 2º e 3º a conceituação de consumidor e fornecedor respectivamente, conforme:
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Para que se possa analisar o contrato de locação como uma relação de consumo, seria necessário que a relação locatícia estivesse contemplada na enumeração do art. 3º, o que claramente não ocorre, visto que a locação, como citado no início deste artigo, constitui cessão de uso mediante pagamento, ou seja, de forma onerosa.
Além disso, o locatário não se enquadra na condição de consumidor, uma vez que não é destinatário final do imóvel, pois, ao final da locação ele deve restituir o bem, nem tampouco é tomador do serviço da imobiliária, quando esta assessora a locação, já que ela age a mando do proprietário, fazendo as vezes daquele.
Tal é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que, acertadamente, diferencia o contrato de locação de um contrato de consumo, conforme:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. cobrança de aluguéis. 1. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 83/STJ. 2. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. MORA EX RE. PRECEDENTES. 3. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que “não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/1991, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990” (AgRg no AREsp n. 101.712/RS, Relator o Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/11/2015, DJe 6/11/2015). 2. A mora ex re independe de qualquer ato do credor, decorrendo do próprio inadimplemento de obrigação positiva, líquida e com termo implementado, nos termos do art. 397 do Código Civil atual. Precedentes. 3. O redimensionamento de verba honorária exige o revolvimento de fatos e provas dos autos, providência esta vedada no especial, em virtude do óbice do enunciado n. 7 da Súmula do STJ, compreensão relativizada apenas quando o valor fixado se mostrar irrisório ou exorbitante, o que não se verifica na hipótese dos autos. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1147805/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 19/12/2017) (grifo nosso)
Logo, é evidente que, embora importante, a proteção ao consumidor não atinge os contratos de locação, ainda que firmados por intermédio de uma imobiliária, pois a relação contratual tem natureza diversa dos contratos de consumo protegidos pela lei consumerista, devendo ser interpretados à luz da sua própria legislação, a Lei do Inquilinato.
Escrito por João Paulo Santos Fernandes. Advogado. Sócio do Escritório Leopoldo Nascimento Advogados Associados. Pós-graduado em Processo Civil Aplicado.
