Caminhando pelo centro comercial de qualquer cidade brasileira, não é difícil encontrar uma placa anunciando “passo o ponto”. Esse tipo de placa refere-se ao ponto comercial, um ativo ligado ao estabelecimento empresarial, mas que não se confunde com ele.
Parece um pouco confuso? De fato, o conceito de ponto comercial é algo complexo. Isso porque ele está relacionado com a localização de um estabelecimento comercial e seu reconhecimento pela clientela.
Para quem é empreendedor, lojista ou aluga imóveis comerciais, compreender o conceito de ponto comercial e as regras da legislação é algo essencial. Para esclarecer todos os aspectos jurídicos do ponto comercial, preparamos um artigo completo. Confira!
Índice
O que é o ponto comercial?
Se você é um empreendedor muito provavelmente já sabe que depois de estabelecer seu negócio em um determinado local, ainda é preciso investir tempo e esforços até os primeiros clientes chegarem.
Ao abrir qualquer negócio, são necessárias ações de marketing, divulgação e outras estratégias até que o empreendimento se torne conhecido pela clientela. E isso, naturalmente, tem um valor.
O ponto comercial, portanto, nada mais é do que o reconhecimento de um negócio pela clientela, devido à localidade em que ele se encontra.
Assim, quando um negócio é estabelecido em um imóvel alugado, o ponto comercial pertence aquele que explora a atividade comercial, mas não ao locador do imóvel. O valor econômico aqui é relativo ao valor do negócio, mas não ao do imóvel.
Regulamentação do ponto comercial
Segundo a Lei do Inquilinato, existem alguns critérios para o reconhecimento de um ponto comercial.
O primeiro deles é a formalização de um contrato de locação por prazo determinado.
Além disso, o contrato deve ter sido renovado por pelo menos cinco anos de forma sucessiva e, nesse período, o inquilino do imóvel deve ter explorado a mesma atividade comercial por pelo menos três anos, de forma ininterrupta.
Esses requisitos previstos na lei são cumulativos. Portanto, caso o comerciante não preencha todos os itens, ele não terá direito de pleitear qualquer garantia relativa ao ponto comercial, nem tampouco, comercializá-lo.
Renovação compulsória do contrato de locação comercial
Como explicamos, nem sempre quem detém o ponto comercial é o dono do imóvel onde o negócio está instalado.
Assim, para proteger o comerciante, a Lei do Inquilinato prevê a possibilidade da renovação compulsória do aluguel comercial, caso o proprietário do imóvel se recuse a manter o contrato.
A chamada ação renovatória pode ser ajuizada desde que o inquilino observe o prazo de um ano até seis meses antes do final do contrato. Caso o inquilino entre com a ação antes ou depois desse prazo, ele perde o direito de pleitear a renovação em juízo.
Para que a ação renovatória seja ajuizada, o inquilino também precisa comprovar que preenche os requisitos legais para entrar com a ação, que cumpriu os termos do contrato de aluguel devidamente e pagou todos os aluguéis, impostos e taxas que incidem sobre o imóvel.
Além disso, ele deve indicar na ação renovatória as condições para a renovação, bem como, a indicação de um fiador, caso não mantenha o antigo.
A ação renovatória do imóvel comercial é um direito do comerciante. Porém, a Lei do Inquilinato prevê algumas situações em que o locatário pode se recusar a renovar o aluguel.
Essas situações acontecem quando o inquilino quer renovar o aluguel por um valor inferior ao praticado no mercado, por exemplo.
Existem casos em que o imóvel comercial valoriza muito e manter o inquilino pagando um valor inferior não é vantajoso para o proprietário. Assim, a lei garante que em situações como essas, a renovatória seja negada.
A Lei do Inquilinato também prevê a possibilidade de negar a renovação compulsória, caso o proprietário receba uma proposta mais vantajosa para o aluguel do imóvel. Nesses casos, o inquilino pode escolher entre cobrir a oferta ou sair do imóvel, mas não pode pleitear a renovação compulsória.
Também existem casos em que é necessário reformar o imóvel comercial, o que impede que o negócio continue funcionando na localidade. Em casos assim, o locador também pode se recusar a renovar o bem.
Por fim, o locador também pode se recusar a continuar o aluguel caso queira o imóvel para uso próprio, ou para transferir de fundo de comércio existente há mais de um ano. Em casos assim, a renovatória também não terá seguimento.
Transferência do ponto comercial
Quem detém o ponto comercial é o próprio comerciante.
Por isso, ele pode transferi-lo a terceiros, mediante a celebração de um contrato de compra e venda. No contrato, além das cláusulas comuns, deve existir uma descrição do ponto e dos bens corpóreos e incorpóreos que serão transferidos juntamente com ele.
Antes de realizar a compra, o interessado deve verificar a regularidade do ponto comercial. Quem passa o ponto é obrigado a prestar todas as informações necessárias para o desenvolvimento da atividade econômica no local.
Além disso, deve apresentar ao interessado todas as certidões negativas atestando que o imóvel está livre de ônus. Consultar um profissional especializado na formalização do contrato e na avaliação do ponto pode fazer toda a diferença, evitando o descumprimento de obrigações futuras.
Por fim, é importante destacar que, caso o valor da venda seja superior a 30 salários mínimos, é necessário formalizar a transação por meio de escritura pública.
O ponto comercial é um ativo ligado à exploração econômica de uma atividade. Para que ele seja reconhecido, é necessário tempo e alguns esforços do comerciante. A Lei do Inquilinato reconhece a importância do ponto comercial e por isso tem regras específicas voltadas a sua proteção.
Você já conhecia as regras jurídicas para o ponto comercial? Você tem um negócio e tem dúvidas sobre a renovação da locação ou mesmo transferência do ponto? Entre em contato e saiba mais!
